Önalım (Şuf’a) Hakkı Nedir? Nasıl Kullanılır?
Yasal Önalım Hakkı
Şuf’a hakkı, diğer bir adıyla önalım hakkı TMK’nin 732. maddesinde düzenlenmiştir.
Madde metni ise şu şekildedir;
“Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Madde metninden de görüleceği üzere, önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyet söz konusu olan taşınmazlarda uygulama alanı bulacaktır. Örnek vermek gerekecek olursa, 9 hissedarı olan bir taşınmaz düşünelim ve her bir hissedarın 1/9 oranında payı olsun. Hissedarlardan A, 1/9 olan payını, dışarıdan üçüncü bir kişiye satmış olsun. Hissedar A’nın payını satın alan dışardan 3. kişiye karşı, diğer 8 hissedar önalım hakkını kullanabilir hale gelmektedir.
Ancak yasa koyucu, diğer 8 hissedarın bu hakkını kullanabilmesini bazı sürelere tabi tutmuştur.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığı ile bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde 2 yıl geçmekle düşmektedir. Yasa koyucu, noter ile bildirimini zorunlu tutmuş ancak bu bildirimi hangi tarafın yapacağı konusunda bir düzenlemeye yer vermemiştir. Bu sebeple, noter vasıtası ile bildirimi alıcı veya satıcı yapabilmektedir.
Önalım hakkı yalnızca dava yolu ile kullanılabilecek bir haktır.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için tapuda resmi olarak satış yapılması gerekmektedir. Bu husus, hem önalım hakkının ne zaman kullanılacağı hem de hangi süre zarfı içerisinde kullanılacağı konusunda önem arz etmektedir. Tapuda resmi şekilde satış yapılmadan önce, hissedarlardan biri satışın yapılacağını bilse dahi önalım hakkını kullanmak için dava açamaz. Aynı şekilde, önalım hakkının kullanılabilmesi için öngörülen hak düşürücü süre de hissedarın payın satılacağını öğrenmesinden itibaren değil satışın resmi olarak gerçekleşmesinden sonra yapılacak olan bildirimle başlamaktadır.
Bir diğer soru ise önalım bedelinin ne olduğu ile ilgilidir. Önalım hakkını kullanan paydaş, davalının (payı satan alan yabancı kişi) davaya konu edilen payı satın aldığı bedeli ve davalının yapmış olduğu tapu masraflarını, harçlarını ödemekle yükümlüdür. Davalının davaya konu edilen payı satın aldığı bedel beyan ettiği değil, resmi tapu senedinde gözüken bedeldir.
Önalım bedeli = Tapuda Gösterilen Satış Bedeli + Davalı Tarafından Ödenen Harç ve Masraflar Toplamı
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapuda malik gözüken kişiye mülkiyet hakkını sınırlama hakkı tanımaktır. Malik, sözleşme düzenleyerek başka bir 3. kişiye önalım hakkı tanımaktadır. Payın başka bir kişiye satılması halinde, sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan kişi dava yolu ile bu hakkı kullanabilmektedir. Söz konusu sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi halinde bu şerh 10 yıl boyunca geçerliliğini korumaktadır. Nitekim bu sözleşmenin tapuya şerh ettirilmesi durumunda, şerhten sonra taşınmazın belli bir payına satış suretiyle sahip olacak yeni malikleri de kapsayacağı unutulmamalıdır.
Hak düşürücü süre sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasında da mevzu bahistir. Bu süre yasal önalım hakkının kullanılması ile aynı olup hak sahibine bildirimden itibaren 3 ay ve her halükârda 2 yıl olarak düzenleme alanı bulmuştur.
Hangi Durumlarda Önalım Hakkı Kullanılamaz?
- Cebri Artırma İle Satış
- Taşınmazın Miras Paylaşımında Mirasçılardan Birine Özgülenmiş Olması
- Taşınmazın Kamu Hizmetlerinin Yerine Getirilmesi Ve Bunlara Benzer Amaçlarla Edinilmesi
- Hibe Şeklindeki Temlikler
- Trampa Şeklindeki Temlikler
- Önalım Hakkının Sona Ermesi Halinde
Önalım Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
HMK’nin 2. maddesi gereğince “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemeleridir.”
Yine HMK’nin 12. maddesinin 1. fıkrası gereğince “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.”
Yukarıdaki kanun maddelerinden anlaşılacağı üzere, önalım davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmaktadır.
Önalım (Şuf’a) davaları, ancak ve ancak dava yolu ile mümkün olduğundan dava sürecinin uzman bir avukat aracılığı ile yürütülmesinde fayda bulunmaktadır.
Av. Merve Sena BOĞA