KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Ülkemizde sürekli değişkenlik gösteren ekonomik koşullar, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ve kiracı arasında bazı anlaşmazlıklar oluşturabilmektedir. Kira sözleşmesinde belirlenen bedel, değişen koşullardan ötürü tarafların anlaşmasıyla değiştirilebilir. Ancak tarafların anlaşması bazen mümkün olmayabilir. Bu gibi durumlarda kira bedelinin tespitini dava açarak mahkemeden talep etmek gerekmektedir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” hükmü düzenlenmektedir.
- İlgili maddenin 1. Fıkrasında özetle, taraflar, yeni dönemde uygulanacak kira bedeline ilişkin aralarında anlaşma sağlamışlarsa, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla uygulanacağı;
- İlgili maddenin 2. Fıkrasında özetle ise, taraflar arasında bir anlaşma yoksa hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete uygun karar verileceği belirtilmiştir.
İlgili maddenin 3. Fıkrası ise bizim esas konumuz olan Kira Tespit Davası ile ilgilidir.
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?
- Öncelikle taraflar arasında yazılı veya sözlü geçerli bir kira sözleşmesi var olmalı,
- Kira sözleşmesinin kurulmasında itibaren en az 5 yıllık süre geçmiş olmalı,
- Davacının bu davayı açması için bir hukuki yararı bulunmalıdır.
TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİ NE ZAMANDAN İTİBAREN GEÇERLİDİR?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 345. Maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmü düzenlenmektedir.
Madde hükmünde görüleceği üzere, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmaz ya da kira bedelinin arttırılacağına dair ihtar gönderilmez ise tespit olunan kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki dönem için geçerli olur. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde bir artış hükmü var ise kira bedelinin tespitini isteyecek olan kiraya verenin en az 30 gün önceden ihtarname gönderme şartı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmü bulunan hallerde kira dönemi içerisinde açılacak olan dava, kira dönemi başlangıcından itibaren hüküm doğuracaktır.
DAVAYI KİMLER AÇABİLİR?
- Kiraya veren. Malik olmaması halinde bile davayı açabilir.
- Kiracı bu davayı açabilir.
- Malik veya kira akdi kurulduktan sonra kiralananın yeni maliki açabilir.
- Elbirliği mülkiyette tüm ortaklar birlikte dava açabilir.
- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranı bakımından açabilir.
- İntifa hakkı sahibi bu davayı açabilir.
Kiracıların birden çok olması halinde dava, tüm kiracılara açılır.
ARABULUCUYA BAŞVURMAK GEREKİR Mİ?
7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18. maddesine getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir. Bu sebeple, arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan dava, usulden reddedilecektir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taraflar kamu tüzel kişisi veya tacir ise ve aralarında bir yetki kuralı belirlemişler ise o yer mahkemesi geçerli olacaktır.
KİRA TESPİT DAVASI ISLAH EDİLEBİLİR Mİ?
Bu dava türünde ıslah kurumu uygulanabilir değildir. Dolayısıyla, dava süresince kiralananda meydana gelen maddi değişiklik mahkemede ele alınmayacaktır. Bu sebeple davayı ikame ederken bedelin istendiği şekliyle tam olarak belirtilmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmelerinden kaynaklı uyuşmazlıklarda kişiler haklarını kullanırken sürelere ve diğer dava şartlarına dikkat etmelidir. Aksi halde dava usulden reddolunacaktır. Böylesine bir mağduriyet yaşanmaması adına alanında uzman avukatlar ile çalışılması faydalıdır.
Stj. Av. Samra ASKARZADE