İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR ?
İhtiyaç sebebiyle tahliye Türk Borçlar Kanunu md.350 ‘de düzenlenen, kira sözleşmesinin kiraya verenden kaynaklı bir sebeple feshedilmesi ve kiracının, kiralanan taşınmazı tahliye etmesini öngören bir sona erme halidir.
TBK’nin 350. madde hükmü açıktır;
- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
- Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI AÇABİLMENİN ŞARTLARI NELERDİR ?
1)İhtiyaç Samimi, Zorunlu ve Devamlı Olmalıdır.
Kısa süreli ihtiyaçlar için kiralananın tahliyesi istenemez. Ayrıca ihtiyaç dava süresince de devam etmelidir. Aksi takdirde dava konusuz kalacaktır.
2)Kimler Yararlanabilir ?
-Kiraya verenin kendisi,
-Eşi,
-Altsoyu,
-Üstsoyu
-Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
Kanunda bu kişiler sınırlı sayılmış olduğundan bu kişiler haricinde başkaca bir ihtiyaçlı olması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye olanağından faydalanamayacaklardır. Örnek vermek gerekirse, kişinin kayın hısımları bu düzenlemeden yararlanamazlar.
3)Gereksinim sebebiyle tahliye istenebilecek durumlar nelerdir?
Kiralanan evin ;
- işyerine yakınlığı,
- çocukların okuluna olan yakınlığı,
- ev sahibinin oturduğu yere nazaran daha güvenli olması,
- depo olarak kullanılmak istenmesi,
Kiraya verenin;
- çocuklarının evlenmesi,
- kirada oturması,
- sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- yaşayış tarzının gerektirmesi,
- işi,
- kiraya verenin ergin çocuğunun ailesinden ayrı bir evde yaşamak, kendi hayatını kurmak istemesi,
- yazlık konutta oturma isteği gibi örnekler verilebilir.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki, gereksinim halleri kanunda sayılmamıştır ve sınırlı sayıda değildir. Bu sebeple mahkeme tarafından kişinin sosyo-ekonomik durumu, yaşam tarzı gibi kişisel kriterler göz önünde bulundurularak kişiye özel bir inceleme yapılarak ve somut duruma bakılarak karar verilir.
4) Süreler
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
5) Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklik ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. Dolayısıyla arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilecektir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
- TBK’nin 355. Maddesinde “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Hükmü haizdir.
Madde hükmünde de anlaşılacağı üzere, kiraya veren ihtiyaç sebebi ile kiracısını tahliye ettikten sonra kiralananı eski kiracısından başka bir kişiye kiralayamayacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki bu maddenin uygulama alanı bulması için açılmış bir tahliye davası olması şarttır. Kiraya veren mevzu bahis hükme aykırı davrandığı takdirde, eski kiracı bu doğrultuda bir tazminat isteyebilecektir. Bahsi geçen tazminat tutarı ise en son ödenen kira bedeli üzerinden bir yıllık olacak şekilde hesaplanmaktadır.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir ?
HMK gereğince kira ilişkisinden doğacak olan davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında davanın açılış tarihi, kiracılara gönderilecek ihtarlar ve süreleri oldukça önem arz etmektedir. Bu sürelerin göz ardı edilmesi halinde veyahut zamanında bildirimlerin yapılmamış olması halinde dava usulden reddolunacaktır. Dolayısıyla, hem ihtiyaç sebebiyle tahliye hem de genel olarak kira sözleşmelerinden kaynaklı uyuşmazlıklarda bir avukat ile çalışmak faydalı olacaktır.
Stj. Av. Rabia KIZILKAYA